С 1 марта 2026 года правила действительно изменились. Федеральный закон №295-ФЗ от 31 июля 2025 года ввёл в Земельный кодекс отдельную главу II.1 о видах разрешённого использования земельных участков. Росреестр называет эту реформу комплексным регулированием вопросов установления и выбора ВРИ.
Теперь правообладатель в общем случае может самостоятельно выбрать основной ВРИ из тех, которые предусмотрены регламентом для соответствующей территориальной зоны, без отдельного разрешения администрации. Но есть принципиальная деталь: основной ВРИ считается выбранным для конкретного участка только после внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Для условно разрешённого вида действует уже другая процедура.
Проверяемый тезис
Как изменилась формула инвестора
Что изменилось с 1 марта 2026 года
До реформы нормы о разрешённом использовании земли были распределены между Земельным и Градостроительным кодексами и другими актами. №295-ФЗ систематизировал этот механизм: в ЗК РФ появились статьи 14.1–14.4, отдельно регулирующие понятие ВРИ, его установление, использование участка и выбор ВРИ правообладателем.
В статье 14.1 теперь прямо закреплено само понятие ВРИ: это деятельность, которую с учётом установленных законом ограничений допускается осуществлять на земельном участке, а также над и под его поверхностью. ВРИ устанавливаются для земель всех категорий.
Основной, вспомогательный и условно разрешённый ВРИ
Закон теперь особенно важно читать именно через эту классификацию.
| Тип ВРИ | Суть | Порядок выбора |
|---|---|---|
| Основной | Основной сценарий использования участка | Можно выбрать самостоятельно (без разрешения администрации), если предусмотрен регламентом. Требует внесения в ЕГРН. |
| Вспомогательный | Дополняет основной сценарий | Используется только вместе с основным. Нельзя применять как самостоятельную инвестиционную модель (ст. 14.3 ЗК РФ). |
| Условно разрешённый | Допускается зоной, но не автоматически | Требует отдельного разрешения в установленном порядке + внесение в ЕГРН. |
Главная ошибка покупателя: «ВРИ есть в ПЗЗ — значит он уже есть у участка»
Вот здесь и возникает наиболее интересный для инвестора момент.
Представим, вы нашли участок в Крыму. В карточке продавца стоит один ВРИ. Вы открываете ПЗЗ и видите, что для этой территориальной зоны среди основных видов есть, например, гостиничное обслуживание.
Возникает логичный вывод: «Отлично. Куплю землю и сделаю гостиницу».
С 1 марта 2026 года действительно стало понятнее, что собственник в общем случае вправе выбрать предусмотренный регламентом основной ВРИ без отдельного разрешения администрации. Но юридически этот ВРИ считается выбранным в отношении конкретного участка со дня внесения сведений о нём в ЕГРН. Для выбора основного ВРИ правообладатель направляет заявление о внесении соответствующих сведений в ЕГРН.
В ПЗЗ есть гостиницы. Можно строить отель?
Не обязательно.
Допустимый основной ВРИ — это только один уровень проверки.
Даже если нужный вид предусмотрен регламентом и затем внесён в ЕГРН, остаётся вопрос: что физически и юридически разрешено построить именно на этом участке.
Три разных объекта с одинаковой фразой продавца
Продавец говорит: «здесь разрешены гостиницы». Три разных ситуации с одной фразой:
Сельхозземля — отдельная история
Новые правила не означают, что с 1 марта 2026 года собственник любой сельхозземли может открыть ПЗЗ и самостоятельно выбрать понравившийся коммерческий ВРИ.
Подробнее о том, как работают сельхозземли для туристических и аграрных сценариев — в статье «Глэмпинг на сельхозземле в Крыму».
А что стало со старыми ВРИ?
Здесь хорошая новость для собственников.
№295-ФЗ не потребовал от миллионов владельцев участков срочно переоформлять ВРИ. Виды разрешённого использования, которые были установлены до 1 марта 2026 года, продолжают оставаться действительными. Это прямо закреплено в переходных положениях закона (ст. 16 №295-ФЗ).
Важное исключение: аренда государственной или муниципальной земли
Если государственный или муниципальный участок предоставлен человеку или компании в аренду либо безвозмездное пользование, такой правообладатель в общем случае не вправе самостоятельно выбрать ВРИ, отличный от предусмотренного договором. В ЗК РФ предусмотрены отдельные исключения, например для определённых случаев КРТ.
Почему ПЗЗ всё равно остаются одним из главных документов инвестора
Реформа не уменьшает значения ПЗЗ. Наоборот, она делает проверку территориальной зоны ещё более практичной.
До покупки инвестор может посмотреть, какие основные, вспомогательные и условно разрешённые виды предусмотрены для территории, а затем сопоставить это с текущими сведениями ЕГРН. Это позволяет увидеть не только то, что участок представляет собой сегодня, но и какие законные сценарии использования потенциально доступны собственнику.
Именно поэтому два одинаковых по площади участка в одной локации могут иметь разный инвестиционный потенциал. У одного зона допускает только ограниченный набор сценариев. У второго среди основных ВРИ присутствуют виды, подходящие для торговли, обслуживания или туристического проекта. Но рынок часто оценивает их как обычные «10 соток земли». Именно здесь внимательная работа с ПЗЗ способна дать инвестору преимущество.
ВРИ — ещё не разрешение на строительство
Это стоит выделить отдельно. Даже правильный основной ВРИ не означает: «На участке можно построить любой объект, подходящий под название этого ВРИ».
Например, для объекта капитального строительства необходимо учитывать градостроительный регламент, допустимые параметры застройки, ограничения территории и соответствие назначения самого объекта ВРИ земли. Земельный кодекс прямо предусматривает связь разрешённого использования здания или сооружения с ВРИ участка.
Для инвестиционного решения правильнее задавать не вопрос:
«Есть ли здесь гостиничный ВРИ?»
А:
«Можно ли на этом конкретном участке реализовать конкретную гостиницу с такими параметрами?»
Это уже совершенно другой уровень проверки.
Практический алгоритм проверки участка после реформы 2026 года
- 1 Получить актуальные сведения ЕГРН и посмотреть текущий основной ВРИ участка.
- 2 Проверить категорию земли.
- 3 Найти участок на карте градостроительного зонирования и определить территориальную зону.
- 4 Открыть градостроительный регламент этой зоны.
- 5 Разделить допустимые виды на основные, вспомогательные и условно разрешённые.
- 6 Проверить, относится ли нужный инвестиционный сценарий именно к основному ВРИ или требует специальной процедуры.
- 7 Если планируется выбор другого основного ВРИ — проверить применимость ст. 14.4 ЗК РФ именно к этому участку и правообладателю.
- 8 Проверить ограничения: ЗОУИТ, охранные зоны и иные режимы территории.
- 9 Проверить параметры допустимого строительства, а не только название ВРИ.
- 10 Только после этого строить финансовую модель проекта.
Простая схема для инвестора
Вердикт: можно ли просто выбрать нужный ВРИ из ПЗЗ?
Частично да.
С 1 марта 2026 года правообладателю действительно предоставлена возможность в общем случае самостоятельно выбирать основной ВРИ из предусмотренных соответствующим регламентом без получения отдельного разрешения администрации.
Но на этом проверка не заканчивается.
| Утверждение | Статус |
|---|---|
| Основной ВРИ можно выбрать без разрешения администрации | ✅ Да (с 01.03.2026) |
| Основной ВРИ должен быть внесён в ЕГРН | ✅ Обязательно |
| Условно разрешённый ВРИ — так же просто | ❌ Требует разрешения |
| Вспомогательный ВРИ можно использовать как основной сценарий | ❌ Запрещено (ст. 14.3) |
| На арендованной госземле правила те же | ❌ Действуют ограничения |
| Для сельхозземель — тот же общий порядок | ❌ Специальный режим (ст. 14.2) |
| Правильный ВРИ = разрешение строить | ❌ ВРИ ≠ разрешение на строительство |
| Старые ВРИ нужно переоформлять | ✅ Нет — остаются действительными |
Покупать землю только потому, что «в ПЗЗ есть гостиницы», по-прежнему опасно.
Читайте также
Источники и документы
Материал носит информационно-аналитический характер и не является юридической или инвестиционной консультацией. Применительно к конкретному участку необходима самостоятельная проверка по актуальным ЕГРН, ПЗЗ соответствующего муниципального образования и ограничениям территории. Законодательство продолжает меняться — уточняйте актуальные редакции НПА.
Разберём категорию, территориальную зону, допустимые ВРИ и ограничения. Скажем честно — рабочая ли ваша инвестиционная модель.
Проверить участок