Вердикт: Неверно. Код 4.0 охватывает строго определённый перечень подвидов — и не охватывает, например, производство и склады. А даже внутри этого перечня возможность построить конкретный объект определяет не название ВРИ, а градостроительный регламент, предельные параметры и ограничения конкретного участка.
«Предпринимательство» звучит как самое широкое из назначений земли — и именно поэтому на нём чаще всего ошибаются: покупают участок или выигрывают торги по названию ВРИ, а потом выясняют, что задуманный объект здесь не разместить.
Что дословно означает код 4.0
ВРИ описаны в классификаторе, утверждённом приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412. Код 4.0 сформулирован так:
Ключевая часть — вторая фраза. Код 4.0 не самостоятельное «разрешение на бизнес»: он работает как зонтик над закрытым перечнем подвидов. Всё, что не попало в коды 4.1–4.10, в содержание «предпринимательства» не входит.
Что входит в «предпринимательство»: коды 4.1–4.10
| Код | Наименование | Существенное в описании |
|---|---|---|
| 4.1 | Деловое управление | Объекты управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением; биржевая деятельность — за исключением банковской и страховой |
| 4.2 | Объекты торговли (торговые центры, ТРЦ) | Объекты общей площадью свыше 5000 кв. м |
| 4.3 | Рынки | Постоянная или временная торговля при условии, что каждое торговое место — не более 200 кв. м торговой площади |
| 4.4 | Магазины | Объекты для продажи товаров, торговая площадь до 5000 кв. м |
| 4.5 | Банковская и страховая деятельность | Объекты для организаций, оказывающих банковские и страховые услуги |
| 4.6 | Общественное питание | Рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары |
| 4.7 | Гостиничное обслуживание | «Размещение гостиниц» — формулировка предельно короткая |
| 4.8 | Развлечение | Включает содержание кодов 4.8.1–4.8.3, в том числе азартные игры только в игорных зонах |
| 4.9 | Служебные гаражи | Гаражи и стоянки служебного автотранспорта для деятельности по кодам 3.0 и 4.0 |
| 4.9.1 | Объекты дорожного сервиса | АЗС, мотели, автомойки, ремонт автомобилей (коды 4.9.1.1–4.9.1.4) |
| 4.9.2 | Стоянка транспортных средств | Стоянки и парковки, кроме встроенных и пристроенных |
| 4.10 | Выставочно-ярмарочная деятельность | Выставочная и конгрессная деятельность с обслуживанием мероприятий |
Что изменилось с 1 марта 2026 года
Федеральный закон от 31.07.2025 №295-ФЗ ввёл в Земельный кодекс РФ главу II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков» (статьи 14.1–14.4); закон вступил в силу с 1 марта 2026 года. Базовые правила о ВРИ теперь закреплены прямо в кодексе.
Из главы II.1 для нашей темы существенно следующее:
- ВРИ определяются в соответствии с классификатором (п. 6 ст. 14.1);
- ВРИ устанавливаются градостроительным регламентом, за отдельными исключениями для лесного фонда, ООПТ и сельхозземель (п. 2 ст. 14.2);
- основной ВРИ считается выбранным со дня внесения сведений в ЕГРН (п. 4 ст. 14.1);
- условно разрешённый вид допускается только после предоставления разрешения и внесения сведений в ЕГРН (п. 5 ст. 14.1);
- использование участка исключительно по вспомогательному виду не допускается (п. 2 ст. 14.3);
- разрешённое использование (назначение) зданий должно соответствовать ВРИ участка (п. 7 ст. 14.1).
Главное различение: ВРИ ≠ разрешение на конкретный объект
Запись «предпринимательство» отвечает на вопрос, в каком направлении землю разрешено использовать. Она не отвечает, что именно, какого размера и где на участке можно построить. Это дают другие документы.
Три практических примера
Кафе или торговый объект
Кафе — код 4.6, магазин — 4.4 при торговой площади до 5000 кв. м, торговый центр — 4.2 при общей площади свыше 5000 кв. м. Все три входят в 4.0, препятствий на этом уровне нет.
Дальше начинается настоящая проверка. В регламенте зоны нужный вид может оказаться не основным, а условно разрешённым — тогда нужно отдельное разрешение. Предельные параметры могут не дать нужной площади или числа парковочных мест, красные линии — срезать часть пятна застройки. Название ВРИ ни один из этих вопросов не закрывает.
Гостиница или объект размещения
Здесь распространено обратное заблуждение — что под гостиницу нужен особый ВРИ. Код 4.7 «Гостиничное обслуживание» описан предельно коротко: «Размещение гостиниц», и он входит в содержание 4.0.
Но вопрос не в том, входит ли вид в 4.0, а в том, допустим ли он в конкретной территориальной зоне. В одной зоне гостиничное обслуживание будет основным видом, в другой — условно разрешённым, в третьей его не будет вовсе. Плюс этажность, высота, режим ЗОУИТ и требования к парковкам. Отдельный вопрос — капитальность объекта. Модульный отель: где можно ставить →
Склад или производство
Самый частый и самый дорогой просчёт. Ни склад, ни производство в содержание кода 4.0 не входят — это другая группа классификатора:
| Код | Вид | Описание по классификатору |
|---|---|---|
| 6.0 | Производственная деятельность | Размещение объектов капитального строительства в целях добычи полезных ископаемых, их переработки, изготовления вещей промышленным способом |
| 6.9 | Склад | Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов, не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз |
| 6.9.1 | Складские площадки | Временное хранение, распределение и перевалка грузов на открытом воздухе |
Коды группы 6.x в перечень 4.1–4.10 не попадают. Поэтому запись «предпринимательство» не превращает участок в производственный или складской, и планировать на нём цех или логистический склад, опираясь только на ВРИ, нельзя. Сколько земли нужно под производство →
Если участок с таким ВРИ выставлен на торги
Задаток вносится до того, как большинство сведений станут доступны через продавца, а цена в ходе аукциона может заметно вырасти. Поэтому проверку разумно завершать до внесения задатка, а не после победы.
| Что проверить до задатка | Зачем |
|---|---|
| Извещение | Точный предмет торгов и условия участия — в первоисточнике, а не в пересказе агрегатора |
| Проект договора | Права, обязанности и основания расторжения — до подачи заявки, а не после |
| ГПЗУ | Что конкретно и где можно разместить на этом участке |
| ПЗЗ и регламент зоны | Допустимые виды и предельные параметры застройки |
| Срок аренды | Хватает ли его на проектирование, строительство и окупаемость |
| Обязательства | Сроки освоения, требования к объекту, ответственность за неисполнение |
| Ограничения | ЗОУИТ, обременения, охранные зоны по сведениям реестра |
| Параметры строительства | Помещается ли задуманный объект в разрешённые габариты |
| Инженерные сети | Доступная мощность и объёмы, стоимость и сроки подключения |
| Экономика после торгов | Сходится ли проект при цене, выросшей в ходе аукциона |
Механика самой процедуры и типовые ошибки участников разобраны отдельно: земельный аукцион → и разбор конкретного аукциона →
Вывод
Код 4.0 — закрытый перечень кодов 4.1–4.10, а не универсальное разрешение; производство и склады в него не входят. Внутри перечня объект возможен лишь тогда, когда его допускает регламент зоны, он помещается в предельные параметры и не конфликтует с красными линиями, ЗОУИТ и ограничениями по реестру.
Часто задаваемые вопросы
Источники
- Приказ Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешённого использования земельных участков»; приложение в редакции, применяемой с 17.04.2026 (приказ от 18.12.2025 №П/0447/25); изменения с 15.09.2026 (приказ от 02.06.2026 №П/0278/26) — текст приложения
- Земельный кодекс РФ, глава II.1 «Виды разрешённого использования земельных участков», статьи 14.1–14.4
- Федеральный закон от 31.07.2025 №295-ФЗ — введение главы II.1 в ЗК РФ; вступление в силу с 1 марта 2026 года (статья 17) — текст закона
- Градостроительный кодекс РФ — правила землепользования и застройки, градостроительный регламент, градостроительный план земельного участка
Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Сведения приведены по состоянию на 13 сентября 2026 года. Классификатор видов разрешённого использования и правила землепользования и застройки муниципальных образований изменяются: перед принятием решения по конкретному участку проверяйте действующие редакции документов на дату сделки. Материал не относится к какому-либо конкретному земельному участку или лоту.