С 1 июля 2026 года в России вступил в силу Федеральный закон №133-ФЗ от 07.06.2025, который упрощает электронную регистрацию прав на недвижимость. Закон вносит изменение в статью 36.2 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».
Что изменилось
До 1 июля 2026 года для проведения сделки с недвижимостью в электронном виде собственник был обязан заблаговременно внести в ЕГРН специальную отметку — разрешение на электронные операции. Без этой отметки любое электронное заявление на регистрацию отклонялось автоматически. Требование вводилось как защита от мошеннических схем с поддельными электронными подписями.
Новый закон отменяет это требование — но при соблюдении двух условий одновременно:
- Заявление и документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
- Личность сторон подтверждена через ГИС ЕБС — Единую биометрическую систему.
Механизм добровольный: оформление через МФЦ и нотариуса продолжает работать в полном объёме.
Что нужно сделать для участия
Прежде чем воспользоваться новым способом, каждый участник сделки — физическое лицо — должен один раз лично прийти в авторизованный банк с паспортом и СНИЛС для получения статуса «Подтверждённая биометрия» в ЕБС. Именно этот уровень (не упрощённый и не стандартный) требуется для сделок с недвижимостью. Срок действия — 5 лет. Дополнительно потребуется действующая УКЭП — электронная подпись с годовым сроком действия.
После этого — для сделок, не требующих нотариальной формы (целый объект, единоличный собственник, только физлица) — документы на регистрацию можно подать через портал Госуслуг без посещения МФЦ. Срок регистрации при электронной подаче — 7 рабочих дней (ст. 16 ФЗ-218). Выписка поступает электронно.
Для каких объектов работает
Закон распространяется на все объекты недвижимости по ФЗ-218, включая земельные участки. Ограничений по типу объекта в тексте закона нет.
При этом сохраняются случаи, когда биометрия не применяется: сделки с долями в общей собственности, с несовершеннолетними и недееспособными по-прежнему требуют нотариуса. Юридические лица под действие закона не подпадают.
Что это означает для инвесторов в землю Крыма
Для сделок с земельными участками, которые не требуют нотариуса (целый объект, единоличная собственность физлиц), механизм, по тексту закона, применим — земельные участки являются объектами недвижимости по ГК РФ. При этом в официальных разъяснениях Росреестра земля отдельно не выделена. Если у обеих сторон есть подтверждённая биометрия и УКЭП, документы на регистрацию можно подать без посещения МФЦ. Это может быть удобно для иногородних покупателей и продавцов.
Важно понимать: биометрия упрощает регистрацию, но не заменяет юридическую проверку участка. Обременения, охранные зоны, категория земли и ВРИ проверяются отдельно.
→ Биометрия при сделках с недвижимостью: как работает с 1 июля 2026 года