- С 1 июля 2026 года для электронной регистрации недвижимости больше не нужна предварительная отметка в ЕГРН о согласии на электронные сделки.
- Условие — одновременное использование УКЭП и подтверждённой биометрической идентификации через ГИС ЕБС. Это упрощает подачу документов на регистрацию, но не отменяет остальные требования конкретной сделки.
- Механизм добровольный: МФЦ и нотариус продолжают работать в прежнем режиме.
- По тексту закона распространяется на все объекты недвижимости по ГК РФ, включая земельные участки. Прямого отдельного подтверждения для земли в официальных разъяснениях Росреестра нами не обнаружено.
- Нотариус остаётся обязательным для сделок с долями, несовершеннолетними, недееспособными — биометрия нотариуса не заменяет.
- Первый шаг — один раз лично прийти в авторизованный банк и получить статус «Подтверждённая биометрия» в ЕБС (срок действия 5 лет).
1. Что изменилось с 1 июля 2026 года
До 1 июля 2026 года для проведения сделки с недвижимостью в электронном виде собственник обязан был заблаговременно внести в ЕГРН специальную отметку — разрешение на электронные операции с его объектом. Это делалось лично: нужно было прийти в МФЦ, подать заявление и дождаться внесения записи. Без такой отметки любое электронное заявление на регистрацию автоматически отклонялось.
Требование было введено как мера защиты от мошеннических сделок с использованием поддельных электронных подписей — после резонансных случаев, когда граждане теряли квартиры. Однако оно создавало значительные неудобства и препятствовало развитию полноценного дистанционного рынка недвижимости.
Федеральный закон №133-ФЗ от 07.06.2025 «О внесении изменения в статью 36.2 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"» устранил это требование — при соблюдении двух условий одновременно:
- Заявление и все документы подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
- Личность сторон договора об отчуждении подтверждена через ГИС ЕБС — государственную информационную систему «Единая биометрическая система».
Закон принят Государственной Думой 28 мая 2025 года, одобрен Советом Федерации 4 июня 2025 года, подписан Президентом 7 июня 2025 года. Вступил в силу 1 июля 2026 года.
2. Как работает биометрическая идентификация
Единая биометрическая система (ЕБС) — государственная информационная система, оператором которой является ПАО «Ростелеком» при участии государства. Система изначально создавалась для дистанционного банковского обслуживания — открытия счетов, получения кредитов — и с 2026 года расширена на операции с недвижимостью.
Принцип работы при сделке с недвижимостью:
- Гражданин заранее (один раз) получает статус «Подтверждённая биометрия» в ЕБС через авторизованный банк — лично, по паспорту и СНИЛС.
- При подаче электронного заявления через портал Госуслуг система запрашивает биометрическую идентификацию в режиме реального времени. Приложение Госключ используется для подписания документов УКЭП — это отдельный инструмент, не портал подачи.
- Алгоритмы ЕБС сравнивают видео или фотографию с эталонным образцом, применяя технологию проверки «живости» (liveness detection) — защиту от использования фотографий или видеозаписей.
- Если идентификация пройдена успешно, заявление принимается к рассмотрению.
Авторизованных банков для регистрации биометрии насчитывается более 11 000 офисов по всей России. Список доступен на сайте ЕБС.
3. Уровни биометрии в ЕБС и какой нужен для сделок
В ГИС ЕБС существует три уровня регистрации биометрии. Для сделок с недвижимостью по ФЗ №133-ФЗ требуется только «Подтверждённая биометрия». Более низкие уровни для этого механизма не подходят.
| Уровень | Срок действия | Как получить | Для сделок с недвижимостью |
|---|---|---|---|
| Упрощённая | 3 года | Самостоятельно через смартфон | ✗ Не подходит |
| Стандартная | 3 года | Через смартфон с загранпаспортом РФ | ✗ Не подходит |
| Подтверждённая | 5 лет | Только лично в авторизованном банке — паспорт + СНИЛС | ✓ Требуется |
Получить подтверждённую биометрию можно в офисах авторизованных банков (более 11 000 точек). Список доступен на ebs.ru. Проверить текущий уровень — в личном кабинете Госуслуг (раздел «Профиль» → «Биометрия»).
Биометрические данные: ЕБС использует изображение лица и голос. Точный технический регламент для сделок с недвижимостью в полном объёме в публичных официальных документах не раскрыт. Мы указываем только то, что подтверждено официально.
Данные хранятся в защищённой государственной системе. За нарушение правил обработки биометрических персональных данных для организаций предусмотрены административные штрафы.
4. Что потребуется участникам сделки: пошаговая схема
* Для использования механизма все физические лица — стороны договора — должны иметь статус «Подтверждённая биометрия» в ЕБС и действующую УКЭП. Биометрия позволяет подать документы без предварительной отметки в ЕГРН, но не отменяет остальные документы, требования к форме сделки и иные условия по законодательству. Если хотя бы один участник не зарегистрирован в ЕБС — сделка оформляется через МФЦ или нотариуса.
5. Какие сделки можно проводить с биометрией
| Тип сделки | Объект | Биометрия применима | Примечание |
|---|---|---|---|
| Купля-продажа | Квартира, дом, участок | ✓ Да | Целый объект, оба участника — физлица |
| Дарение | Квартира, дом, участок | ✓ Да | Целый объект, без несовершеннолетних |
| Мена | Любые объекты недвижимости | ✓ Да | Целые объекты, оба участника — физлица |
| Купля-продажа земельного участка | Земля ИЖС, ЛПХ, СНТ, КФХ, туризм | ✓ Да | Закон не ограничивает по категории земли (кроме особых режимов — см. раздел 6) |
| Дарение земельного участка | Земельный участок | ✓ Да | Целый объект, без несовершеннолетних, без долей |
6. Когда биометрия НЕ применяется
| Ситуация | Причина | Как оформить |
|---|---|---|
| Продажа доли в общей собственности | Требует обязательного нотариального удостоверения (ст. 42 ФЗ-218) | Через нотариуса |
| Сделки с участием несовершеннолетних | Требуют согласия органов опеки и нотариуса | Через нотариуса + органы опеки |
| Сделки с недееспособными / ограниченно дееспособными | Обязательный нотариат, участие опекуна | Через нотариуса |
| Объект с записью «без личного участия» | Собственник запретил электронные операции с объектом | МФЦ лично / снять запрет |
| Участник сделки — юридическое лицо | Биометрия ЕБС применяется только к физлицам | Стандартный порядок для юрлиц |
| Наследование | Не является договором об отчуждении, оформляется через нотариуса | Нотариус → МФЦ |
| Договор аренды | ФЗ №133-ФЗ регулирует только отчуждение, не аренду | МФЦ или через нотариуса |
| Хотя бы один участник не зарегистрирован в ЕБС | Биометрическая идентификация должна быть у всех сторон договора | МФЦ или нотариус |
| Земли с особым режимом оборота (сельхозназначение и др.) | Официальных разъяснений о полном распространении механизма на все виды сельхозземель нет | Уточнить в Росреестре |
7. Преимущества нового механизма
- Дистанционная подача документов на регистрацию. Для сделок, не требующих нотариальной формы (целый объект, единоличный собственник, только физлица): после однократного визита в банк за подтверждённой биометрией — договор, подписание УКЭП, заявление в Росреестр и получение выписки можно провести дистанционно.
- Устранение бюрократического барьера. Больше не нужно заблаговременно ехать в МФЦ, чтобы ставить и снимать отметку в ЕГРН. Это экономит 1–3 дополнительных визита.
- Скорость. Электронные заявления обрабатываются Росреестром за 7 рабочих дней против 9 при подаче через МФЦ (ст. 16 ФЗ-218).
- Удобство для иногородних участников. Если все условия выполнены (подтверждённая биометрия у обеих сторон, нет требования нотариуса, нет запрета в ЕГРН), стороны могут подать документы на регистрацию без выезда на место. Физический осмотр объекта — отдельное решение, не связанное с механизмом регистрации.
- Повышенная надёжность идентификации. Биометрическая проверка с liveness detection надёжнее простой электронной подписи, уязвимой к краже ключей.
- Долгосрочный эффект. Однократная регистрация биометрии в ЕБС действует 5 лет и пригодится не только для недвижимости, но и для банковских и других государственных сервисов.
8. Ограничения
- Первичный визит обязателен. Без личного посещения авторизованного банка для регистрации биометрии механизм не работает. Сэкономить на этом шаге нельзя.
- Требуется оборудование. Для биометрической идентификации при подаче заявления нужна веб-камера на компьютере или смартфоне.
- Только физические лица. Юридические лица — застройщики, девелоперы, организации — не могут воспользоваться этим механизмом.
- Нотариус не заменяется. Для ряда сделок нотариальное удостоверение по-прежнему обязательно — механизм их не охватывает.
- Срок УКЭП. Электронная подпись действует 12 месяцев. Если она истекла — сделку провести не получится до получения новой.
- Защитный запрет. Если вы ранее внесли в ЕГРН запись «без личного участия», её нужно снять, прежде чем воспользоваться электронной регистрацией.
- Ипотека. При ипотечной сделке дополнительно участвует банк-кредитор. Конкретный порядок дистанционного оформления ипотеки с биометрией официально не описан на уровне регулятора.
- Новые регионы. Для ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей чёткие сроки и условия подключения к механизму на момент публикации не установлены.
9. Что это означает для собственников земельных участков
Закон №133-ФЗ оперирует термином «договор об отчуждении объекта недвижимости», не выделяя отдельные типы объектов. По ст. 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимости, из чего следует, что механизм распространяется и на них. При этом в официальных разъяснениях Росреестра по ФЗ №133-ФЗ, доступных на момент публикации, земельные участки отдельно не упоминаются — разъяснения сосредоточены на сделках с квартирами и домами. Если вы планируете сделку с земельным участком через этот механизм, рекомендуем уточнить актуальный порядок непосредственно в территориальном органе Росреестра.
Что меняется на практике:
- Собственник, желающий продать участок, больше не обязан предварительно ехать в МФЦ за отметкой ЕГРН. Достаточно один раз зарегистрировать биометрию в банке.
- Если участок находится в долевой собственности — биометрия не поможет: для продажи доли нотариус обязателен по закону.
- Участки в аренде государственных земель (аренда у муниципалитета или государства) под действие механизма не подпадают: ФЗ №133-ФЗ касается договоров об отчуждении, а не аренды.
- Собственники участков, не желающие допускать электронные сделки, могут поставить в ЕГРН запись «запрет без личного участия» — тогда никакая биометрия не позволит провести сделку без их личного визита.
Рекомендация: если вы планируете продавать земельный участок в ближайшие годы — зарегистрируйте биометрию в ЕБС заблаговременно. Это займёт один визит в банк и даст возможность выбирать: провести сделку дистанционно или традиционным способом.
10. Что это означает для инвесторов в землю Крыма
Дистанционная покупка участка
Если сделка не требует нотариальной формы (целый объект в единоличной собственности физического лица, без несовершеннолетних и долей) и у обеих сторон есть подтверждённая биометрия и УКЭП, механизм может позволить подать документы на государственную регистрацию без посещения Росреестра или МФЦ. Договор подписывается УКЭП, заявление подаётся через Госуслуги, выписка приходит электронно. Физический осмотр объекта и юридическая проверка участка остаются ответственностью покупателя и не охватываются законом.
Что всё ещё требует физического присутствия или ограничено
- Осмотр участка. Биометрия снимает бюрократический барьер при регистрации, но не заменяет личного осмотра. Покупать землю без выезда на место — значит принимать на себя риски, не связанные с оформлением.
- Долевая собственность. Если участок оформлен в долях — нотариус обязателен, дистанционное оформление невозможно.
- Due diligence. Проверка юридической чистоты участка (обременения, охранные зоны, категория, ВРИ) выполняется отдельно через ЕГРН, НСПД и другие реестры — это не часть биометрического механизма.
- Ипотека. При привлечении ипотечного кредита схема усложняется участием банка-кредитора; универсального дистанционного порядка для ипотеки с биометрией официально не описано.
- Первичный визит в банк. Если инвестор не сдал биометрию — нужен хотя бы один визит в ближайший авторизованный банк (не обязательно в Крыму).
Преимущества для инвесторов
- Возможность закрыть сделку быстрее: электронный документооборот ускоряет процесс.
- Собственник, уже уехавший из Крыма, может продать участок дистанционно без поездки обратно.
- При инвестировании в несколько объектов — однократно полученная подтверждённая биометрия (срок 5 лет) упрощает все последующие подходящие сделки.
- Снятие бюрократического барьера с ЕГРН-отметкой ускоряет оборот рынка в целом.
Что остаётся неизменным
Биометрия не упрощает сам процесс due diligence, не помогает оспорить кадастровую стоимость, не изменяет налоговые обязательства при продаже. Это инструмент идентификации, а не универсальное средство от всех сложностей земельных сделок.
Поможем разобраться с документами, проверим участок, проконсультируем по дистанционному оформлению.
Официальные источники
Все юридически значимые утверждения статьи верифицированы по приведённым ниже первоисточникам.
- ФЗ №133-ФЗ от 07.06.2025 — официальная публикация — publication.pravo.gov.ru
- ФЗ №133-ФЗ от 07.06.2025 — текст закона на КонсультантПлюс (текст поправки) — consultant.ru
- Кремль.ру — карточка закона — kremlin.ru/acts/bank/52006
- Росреестр / ФКП Росреестра — официальный сайт — rosreestr.gov.ru; разъяснения через пресс-службы территориальных органов
- Единая биометрическая система (ЕБС) — уровни биометрии, порядок регистрации — ebs.ru
- Госуслуги — сервис «Приобретение недвижимости» — gosuslugi.ru
- ФЗ-218 ст. 16 — сроки государственной регистрации (электронная подача — 7 рабочих дней) — consultant.ru
- ФЗ-218 ст. 42 — обязательное нотариальное удостоверение при сделках с долями — consultant.ru
- ГК РФ ст. 130 — земельные участки как объекты недвижимости