По российскому земельному праву у каждого участка может быть несколько видов разрешённого использования — но они делятся на три группы с разным правовым статусом. Понимание этих групп критично при выборе участка для инвестиций или строительства.
Три группы ВРИ
1. Основные ВРИ — главные виды использования, определяющие назначение участка. Владелец выбирает их самостоятельно из перечня, установленного для данной зоны в ПЗЗ. Никакого согласования не требуется.
2. Вспомогательные ВРИ — допускаются только в дополнение к основным или условно разрешённым. Также выбираются самостоятельно, без согласований. Пример: основной ВРИ — жилой дом (2.1), вспомогательный — гараж или баня.
3. Условно разрешённые ВРИ — требуют публичных слушаний и специального разрешения от администрации. Это более длительная и сложная процедура. Отказ возможен.
Практический пример
В жилой зоне Ж-1 ПЗЗ может содержать:
- Основные ВРИ: ИЖС (2.1), ЛПХ приусадебный (2.2).
- Вспомогательные: гаражи, бани, хозпостройки.
- Условно разрешённые: объекты торговли, кафе.
Если вы хотите открыть на своём участке в зоне Ж-1 небольшое кафе — нужно получать разрешение на условно разрешённый ВРИ. Если просто построить гараж — достаточно выбрать вспомогательный ВРИ самостоятельно.
Как зафиксировать выбранный ВРИ
Выбранный ВРИ (основной или вспомогательный) указывается в заявлении в Росреестр. После внесения изменений в ЕГРН ВРИ становится официальным. До этого момента использовать участок по новому назначению нельзя.
Частая ошибка покупателей
При просмотре выписки ЕГРН покупатели видят только текущий ВРИ, но не знают, что участок можно использовать иначе — достаточно выбрать вспомогательный ВРИ из разрешённых. Поэтому важно изучать ПЗЗ, а не только выписку.
Один основной, плюс один или несколько вспомогательных, плюс условно разрешённые (если получены разрешения). Ограничений на количество вспомогательных нет — главное, чтобы они были в перечне допустимых для данной зоны.
За выбор — нет. Платите только госпошлину за внесение изменений в ЕГРН (350 рублей для физлиц).
Технически ПЗЗ не запрещает несколько основных ВРИ, но Росреестр чаще всего фиксирует один. На практике указывают наиболее значимый.
Это административное правонарушение. Штраф для физлиц — от 10 тыс. рублей до 200 тыс. рублей в зависимости от нарушения. Постройки могут признать самовольными.