Как рассчитать окупаемость туристического объекта

Ключевые показатели эффективности

Для оценки туристического бизнеса используется несколько показателей:

RevPAR (выручка на доступный номер) = Средняя цена × Загрузка. Например: цена 4 500 руб., загрузка 65% → RevPAR = 2 925 руб./ночь.

ADR (средняя цена за ночь) — средняя по всем бронированиям включая скидки и акции.

Occupancy (загрузка) — процент занятых ночей от общего числа доступных.

EBITDA margin — операционная прибыль до вычета амортизации и налогов как % от выручки.

Формула расчёта срока окупаемости

Простой срок окупаемости = Капитальные вложения / Годовая чистая прибыль

Пример: вложено 7 млн руб., чистая прибыль в год — 1,8 млн руб. → Срок окупаемости = 7 / 1,8 = 3,9 года.

Дисконтированный срок окупаемости (DPP) учитывает стоимость денег во времени. При ставке дисконтирования 15% те же 7 млн при прибыли 1,8 млн/год окупятся за 5,5–6 лет.

Три сценария для глэмпинга 8 домиков в Крыму

Пессимистичный: средняя загрузка 40%, ADR 3 500 руб. Годовая выручка = 8 × 3 500 × 365 × 0,40 = 4,07 млн. EBITDA 35% = 1,42 млн. Окупаемость при вложениях 7 млн = 4,9 года.

Базовый: загрузка 55%, ADR 4 200 руб. Выручка = 6,73 млн. EBITDA 40% = 2,69 млн. Окупаемость = 2,6 года.

Оптимистичный: загрузка 68%, ADR 4 800 руб. Выручка = 9,52 млн. EBITDA 42% = 4,0 млн. Окупаемость = 1,75 года.

Какой сценарий реалистичен

Базовый сценарий достижим к 3-му году работы при активном маркетинге и хорошем сервисе. В первый год реально — пессимистичный сценарий (раскрутка). К 4–5 году — оптимистичный при наличии лояльной базы гостей.

Важно: рост стоимости земельного участка не учтён в этих расчётах. При покупке 1 га в хорошей локации за 1 млн руб., и росте до 2–3 млн руб. за 5 лет — итоговая доходность инвестиций существенно выше.