Гостевой дом на участке: когда земельный налог может быть выше

Что разъяснила ФНС

В марте 2026 года ФНС России выпустила письмо № БС-36-21/1643@, посвящённое порядку исчисления земельного налога в отношении участков, на которых расположены гостевые дома.

Основной вывод письма: если земельный участок, предоставленный (приобретённый) для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства, фактически используется собственником для оказания услуг временного проживания — то есть в деятельности гостевого дома, — налоговый орган может применить к нему режим налогообложения, предусмотренный для «прочих» земельных участков.

Это означает, что льготная ставка земельного налога, установленная для участков ИЖС, ЛПХ и садоводства, может не применяться.

Когда может применяться ставка до 0,3%

Статья 394 НК РФ предусматривает, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами муниципальных образований — в пределах, определённых Налоговым кодексом.

Ставка не выше 0,3% пп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ может устанавливаться, в частности, в отношении:

• земельных участков, отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или используемых для сельскохозяйственного производства;
• земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
• земельных участков, приобретённых (предоставленных) для жилищного строительства (за рядом исключений);
• земельных участков, приобретённых (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, — при условии, что они не используются в предпринимательской деятельности.

Когда применяется режим «прочих» участков — до 1,5%

Если участок не подпадает ни под одно из оснований для льготной ставки — он относится к категории «прочих» земельных участков.

Для «прочих» участков пп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ налоговая ставка не может превышать 1,5%.

По позиции, изложенной в письме ФНС № БС-36-21/1643@: участок, формально предназначенный для ИЖС, ЛПХ или садоводства, но фактически используемый для оказания услуг гостевого дома, является именно таким — «прочим» — и должен облагаться земельным налогом по соответствующей ставке.

Почему 1,5% — не автоматическая ставка для всех

Важно понимать: 1,5% — это не фиксированный налог, а верхний предел, установленный Налоговым кодексом. Конкретную ставку в этих пределах определяет муниципальное образование своим нормативным актом.

На практике это означает:

• в одном муниципалитете ставка для «прочих» участков может быть 1,5%;
• в другом — ниже;
• возможны дифференцированные ставки в зависимости от категории земель, ВРИ или иных критериев.

Что считается гостевым домом

Понятие «гостевой дом» введено Федеральным законом от 07.06.2025 №127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов».

Гостевой дом — это индивидуальный жилой дом или часть индивидуального жилого дома, комнаты в котором используются для оказания услуг временного проживания.

Закон устанавливает ряд обязательных условий для объекта, который может признаваться гостевым домом:

• участок относится к категории земель населённых пунктов;
• вид разрешённого использования предусматривает ИЖС, ведение ЛПХ на приусадебном участке или садоводство для собственных нужд;
• жилой дом принадлежит физическому лицу;
• дом поставлен на кадастровый учёт;
• право собственности зарегистрировано в ЕГРН;
• объект включён в реестр классифицированных средств размещения.

Федеральный закон от 29.12.2025 №557-ФЗ внёс уточнения в условия проведения эксперимента и порядок включения объектов в реестр.

С 1 января 2026 года предоставление услуг гостевого дома без включения объекта в реестр классифицированных средств размещения запрещено. Порядок ведения реестра и требования к участникам эксперимента установлены Постановлением Правительства РФ от 30.08.2025 №1345.

Собственнику в Крыму, планирующему деятельность гостевого дома, необходимо убедиться в текущем статусе республики как участника эксперимента и в актуальных требованиях к включению в реестр.

Откуда ФНС получает сведения

Налоговый кодекс предусматривает, что при исчислении земельного налога налоговые органы используют сведения, поступающие в установленном законодательством порядке п. 2 ст. 396 НК РФ.

В письме № БС-36-21/1643@ ФНС прямо указывает, что реестр классифицированных средств размещения является одним из источников сведений, которые могут использоваться при налоговом администрировании. Включение объекта в реестр означает, что налоговый орган может узнать о факте использования участка для деятельности гостевого дома.

Что проверить собственнику

Если вы уже ведёте деятельность гостевого дома или только планируете её — оцените полный налоговый контекст:

Подробнее о порядке проверки участка перед принятием инвестиционного решения — в материалах:

• Что такое ВРИ земельного участка
• Что такое ПЗЗ и как их читать
• Как проверить участок через НСПД
• Due diligence земельного участка
• Садовый и огородный участок: где можно строить жилой дом

Вывод

ФНС уточнила: если участок под ИЖС, ЛПХ или садоводство используется для деятельности гостевого дома, его налоговый режим может отличаться от режима для личного использования. Льготная ставка 0,3% в такой ситуации применяется не автоматически.

Применение ставки «прочих» земельных участков — это позиция налогового органа, основанная на фактическом использовании земли в предпринимательской деятельности. 1,5% — законодательный верхний предел; конкретную ставку определяет муниципальный нормативный акт.

В Крыму модель небольших средств размещения в индивидуальных жилых домах — распространённая практика. Собственнику важно считать налоговую нагрузку в комплексе: земельный налог, налог с дохода от деятельности, туристический налог — и не ограничиваться только доходной частью.

Деятельность гостевого дома с 1 января 2026 года требует включения объекта в реестр классифицированных средств размещения. Участие конкретного региона в эксперименте следует уточнять по действующим нормативным актам.

Изображение носит иллюстративный характер.